Введение
1 ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОСОБЫЙ ВИД ИНВЕСТИЦИОННО СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ПОНЯТИЕ ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ
1.2 КОММЕРЧЕСКАЯ И ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТА
1.3. ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ
2 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА НА ПРИМЕРЕ ЖК «АРБАТСКИЙ»
2.1 МЕТОДОЛГИЯ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА
2.2. РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ ПРОЕКТА
2.6 АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕССКОЙ И ПОЛИТИЧЕСКОЙ СРЕДЫ
2.7 SWOT-АНАЛИЗ ЖК «АРБАТСКИЙ»
Развитие экономики, как и отдельного хозяйствующего субъекта, предполагает рост экономического потенциала на основе инвестиций в новое строительство, а также модернизацию, перепрофилирование и реконструкцию действующих объектов. Повышенный интерес к инвестициям в недвижимость в условиях перехода к рыночной экономике привел к возникновению и активному развитию нового вида инвестиционно-строительной деятельности - девелопмента, связанного с реализацией инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Несмотря на то, что российский рынок девелопмента уже интегрировался в строительный рынок, на сегодняшний день он находится в переходном состоянии. От экстенсивного развития (передела рынка, захвата площадок и самоидентификации) должен произойти переход к интенсивному, то есть качественному развитию (сегментация сфер рынка, обеспечение условий эффективной самодостаточности, опирающихся на четкую правовую базу, развитие системы отраслевых и экономических связей и т.п.). Прежде всего, развитие рынка девелоперских услуг должно быть направлено на устранение проблем в сфере девелопмента объектов коммерческой недвижимости, к которым относятся:
- затягивание сроков строительства и, как следствие, увеличение сроков окупаемости девелоперских проектов;
- низкая или отрицательная отдача на капитал, обусловленная как избыточными затратами (вызванными, например, нерациональными конструктивными решениями);
- коррупционный характер отношения бизнеса и власти на рынке недвижимости.
В настоящее время представители риэлтерских, консалтинговых и инвестиционных компаний предлагают потенциальным инвесторам большое количество девелоперских проектов, однако профессионально разработанных и инвестиционно привлекательных проектов на рынке недвижимости совсем не много. В данной ситуации на первое место при принятии решений об инвестициях выходит проблема разработки системной методики оценки девелоперского проекта. В общем случае под оценкой девелоперского проекта понимается определение его эффективности, однако следует отметить, что оценка эффективности девелоперского проекта не представляется возможной без оценки его доходной части - доходов от эксплуатации завершенного объекта, а также дохода от его продажи. Для реализации данного этапа анализа используются методы оценки недвижимости.
Профессионально проведенная оценка девелоперского проекта позволяет девелоперу и инвестору избежать многих ошибок при реализации проекта и получить максимальный уровень доходности на вложенный капитал.
При выборе темы исследования учитывалось, что наиболее привлекательными в настоящее время являются объекты в сфере коммерческой недвижимости (что нашло свое отражение в увеличении объемов торгового и офисного строительства), и именно данная сфера требует скорейшего решения проблем эффективного управления со стороны девелоперов.
Актуальность темы диссертации обусловлена необходимостью анализа и повышению эффективности девелоперских проектов в современных условиях кризисной экономики.
Степень изученности проблемы исследования. Проблема, которой посвящено исследование, многогранная. Вклад в ее решение в течение ряда последних лет внесли многие ученые и специалисты. Впервые об пространственном развитии в густозаселенных частях крупнонаселенного города заговорили многие ученые и специалисты. Впервые о ней заговорили такие ученые как Ильин М.О , Красноперов О.М Беренс Дж., Вэйс М., Майлс М, Моран Т., Пейзер В., Фрей А. и др. Эти авторы уделяли основное внимание лишь одному из важных аспектов, а именно человеческому фактору.
Целью магистерской диссертации является проведение оценки и повышению эффективности существующего многофункционального жилого комплекса «Арбатский» при помощи строительства на территории комплекса парковки
Для достижения поставленных целей исследования были сформулированы следующие задачи, нашедшие свое решение в работе:
- исследовать суть девелопмента , девелоперского проекта в отношение коммерческой и жилой недвижимости
- дать характеристику местоположения земельного участка;
- провести технико-экономическое обоснование проекта;
- провести оценку эффективности реализации проекта по интегральным показателям.
- Разработать план по возведению парковки на территории многофункционального жилого комплекса ЖК «Арбатский» для повышения эффективности девелоперского проекта
Объектом исследования является ЖК «Арбатский»
Предметом исследования является совокупность теоретических, методологических и практических аспектов, связанных с анализом и оценкой эффективности девелоперских проектов
Методологическая база и методика исследования. Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили научные трудны отечественных и зарубежных авторов по проблемам оценки эффективности девелоперских проектов. таких как: Платонов А.М. Ларионова В.А. Власова М.Ф Беренс Дж., Вэйс М., Майлс М, Моран Т., Пейзер В., Фрей А. и др. В работе были использованы нормативные и законодательные акты по организационно-экономическим вопросам регулирования предпринимательства и оценки бизнеса. В ходе исследования применялись методы обобщения, системного анализа, методы логического и сравнительного анализа, математического моделирования, оптимизации и декомпозиции.
Информационную базу исследования составили научные публикации, монографии, работы зарубежных и российских авторов, а также действующие законодательные и нормативно-правовые документы по производственно-хозяйственной и предпринимательской деятельности в сфере строительства
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования обусловлена универсальностью методологических подходов к оценке эффективности девелоперского проекта.
Практическая значимость диссертационного исследования. заключается в возможности применения полученных в работе результатов и рекомендаций для повышения эффективности уже существующих девелоперских проектов.
Основные научные результаты:
-произведена оценка эффективности существующего девелоперского проекта на примере многофункционального жилого комплекса ЖК «Арбатский».
-разработан план парковки на территории многофункционального жилого комплекса ЖК «Арбатский» для повышения эффективности девелоперского проекта.
Научная новизна заключается в следующем:
- Разработанный план по повышению эффективности девелоперского проекта на примере жк «Арбатский».
- Разработан план по возведению парковки на территории девелоперского проекта
Объем и структура диссертации. Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 69 источника и приложения.
Во введении обоснован выбор темы исследования, ее актуальность, сформулированы цель и задачи данной работы, определены предмет и объект исследования, его теоретические основы, обозначена научная новизна.
В первой главе рассмотрено понятие девелоперский проект, выделены особенности на примере коммерческой и жилой недвижимости.
Во второй главе проведен анализ и дана оценка эффективности девелоперского проекта существующего многофункционального жилого комплекса на примере ЖК «Арбатский».
В третьей главе был разработан план парковки на территории многофункционального жилого комплекса ЖК «Арбатский» для повышения эффективности девелоперского проекта.
В заключении сформулированы основные выводы и обобщены результаты исследования